一圖知曉房產繼承涉及的10項稅費（含涉外繼承）——掌握財富傳承的關鍵步驟（二）

自2015年成立以來，北京市京師律師事務所家事法律事務部先后辦理了大量繼承案件及咨詢業務，其中也包括海外華人在國內的遺產繼承案件。這讓我們有機會了解到繼承類客戶在繼承案件中對財產繼承的法律需求、關注點及困惑點，更知曉了這類案件存在的共性，為此我們編寫了一系列關于遺產繼承的公益普法文章，我們希望能用通俗易懂的圖表、簡潔有效的語言、建議明確的微案例將這類案件中的熱點問題呈現給大家，幫助更多的國內客戶及海外華人客戶在面對遺產繼承的重大事項時，能夠在專業法律的支持下作出較好的決策，盡量避免遺產繼承中的不確定風險，用較少的時間成本和決策成本實現繼承權益的最大化。

本篇，我們要談的是房產繼承案件中會涉及到的稅費問題，我們無法將所有個案涉及到的全部費用及準確金額告知大家，但我們會把可能涉及到的主要稅費環節、收費標準、注意事項普及給大家。在繼承案件啟動之前，繼承人必然要考慮成本問題，以便決定繼承程序是否啟動及方案的選擇。希望我們的公益普法文章能夠幫助大家了解成本預期，從而作出更好選擇。以下內容供各位參考。

首先，我們先呈上這張全流程圖。在下圖中，我們用數字標注了在房產繼承過程中可能涉及到的收費環節（至于一些金額特別小或不具有普遍意義的個案收費項目并沒有體現在里面）。圖中涉及的辦理國內公證認證文書為涉外繼承案件的環節，如果不是涉外繼承，這個環節直接跳過。

上述圖表中的數字解釋如下：

① 委托律師：律師費

關于律師費，常見誤區如下：

A.律師費是由“對方或敗訴方承擔”，這個說法是錯誤的。在繼承案件中，誰請律師費用由誰承擔。

B.“律師費可以在案件結束后按獲得收益的一定比例支付”，這種做法是錯誤的。按照目前律師收費管理辦法，繼承案件不能約定在案件結束后按獲得收益的一定比例支付，合規的收費方式是一次性收費或按階段收費。

C.“律師費是統一的”，這個說法是錯誤的。律師收費因個案而不同，比如復雜程度、辦理周期、委托階段、是否出差、主辦律師經驗、財產標的額大小、是否有意外增加的工作量等。每一起案件都是個案，律師收費也因個案而不同，最終收費會在政府指導價格的基礎上上下浮動，律師費的金額少則二、三萬，多則幾十萬不等。

② 辦理國外公證認證文書：公證認證費用

這是辦理涉外繼承案件的特有環節。在國內辦理涉外房產繼承的某些程序時需要使用在國外辦理的公證認證文件，這自然會產生公證認證的費用。每個國家公證認證的費用不同，同一國家內各區域的收費也會有所差異。常見公證認證文件的費用，折合成人民幣每份在1000-2000元左右，特殊文件的收費會更高些，需要公證認證的文件數量及內容取決于國內辦事機構的要求。在公證認證時，如果為外文文件，可能還會產生翻譯費用。辦理公證認證的費用具體以所在國經辦機構收費標準為準。

③ 訴訟：訴訟費、保全費、訴訟財產保全責任保險費、執行費

訴訟費：訴訟必然會產生訴訟費，即人民法院審理案件收取的費用。人民法院的收費標準是明確的，但其中也有酌情緩減免訴訟費的情形，在此不作詳細說明。在遺產繼承案件中，通常由提起訴訟一方先行墊付訴訟費，但最終人民法院會在訴訟各方之間分擔訴訟費，不會由其中某一方單獨承擔。

保全費：有的案件需要產生保全費，但并不是所有的案件都需要保全。保全的目的是為了防止控制財產的一方轉移財產從而導致執行不能。如果必然要產生這筆費用，則保全費由申請人向法院預交，之后根據判決結果由敗訴方承擔。如果部分勝訴，部分敗訴的，則按比例分擔。當事人申請保全措施交納的費用為5000元。

訴訟財產保全責任保險費：申請保全時，法院一般要求提供相應財產擔保，此時可能會產生另外一筆費用，即投保訴訟財產保全責任保險發生的保費。常規保費在申請保全財產金額的千分之一至千分之三之間，各地各公司收費標準不一，案件的復雜程度也影響著保費的金額，最終金額需要保險公司核定確認。另外，訴訟保全保險費一般由申請人自行承擔，除非有特殊情況才能要求敗訴方承擔。

執行費：獲得勝訴判決后，如果被告不主動履行金錢給付義務也會產生執行費，即被執行人需要向人民法院交納的費用。執行費是執行案件中當事人必須向人民法院交納的費用，由被執行人承擔，不需要申請人在執行立案時預先墊付，而是由人民法院在執行到位的首批執行款中依法予以扣除。

除保全費屬于固定費用外，其他三項訴訟費用均按比例收取，我們挑選了三個具有代表性的標的額計算出了相應費用，供大家參考（見下圖）。

附：房產繼承案件訴訟期間費用繳納參考表

④ 庭審（鑒定評估）：此環節會涉及到房屋價值評估鑒定費、筆跡鑒定費

房屋價值評估鑒定費：房屋價值評估鑒定費用發生在雙方對房屋價格無法達成一致時，如果雙方對房屋價格能夠達成一致則不再產生此筆費用。房屋評估鑒定費用各地、各鑒定機構收費標準不一，具體費用依當地收費標準確定。通常情況下，房屋評估鑒定費為房產市值的1‰到3‰之間。北京地區的房屋價格鑒定收費標準參考如下：

筆跡鑒定費：筆跡鑒定費用發生在一方質疑遺囑的真實性時，這時需要啟動筆跡鑒定程序。筆跡鑒定常見的收費范圍在3000-8000元之間，與鑒定檢材的數量有關，如果是單一檢材的鑒定，則以5000元以下的收費標準居多。國家發改委對筆跡鑒定規定了《司法鑒定收費標準》，注明了司法鑒定政府指導價項目和收費標準基準價，因此，筆跡鑒定也依照上述標準進行收費，遇到個案的特殊情況會有浮動，但不會浮動很大。

上述兩筆費用均先由申請鑒定方預交，再由人民法院視案件結果確定由哪方承擔。

⑤ 繼承公證：繼承權公證費

北京地區的公證收費是統一的，成本價購房的按每平米60元、商品房按每平米80元計算房屋繼承公證費，公證書副本10元一份。以100㎡為例，公證費用約6000-8000元。

⑥ 辦理繼承后的不動產權屬證書：這是將不動產權屬證書從被繼承人名下過戶至繼承人名下的環節，可能會產生如下費用

A.持房屋繼承權公證書到不動產登記中心辦理繼承過戶手續，房產證工本費80元。

B.法定繼承人繼承取得房屋，免征個人所得稅、增值稅和契稅，只需繳納萬分之五的印花稅，但目前暫免征收印花稅。

C.遺囑或受遺贈繼承人，需繳納3%契稅和萬分之五的印花稅，但目前印花稅暫免征收。

⑦ 辦理國外公證認證文書：內容同前面序號②，如果不是涉外繼承此環節跳過。

⑧ 完稅及過戶：這是將不動產權屬證書從繼承人名下通過二手房交易過戶至第三方名下的環節，這個環節產生的稅費與前面⑥雖然都是過戶環節，但過戶時產生的費用大為不同。

二手房交易過程中經常涉及到的且金額較大的稅費為契稅、增值稅及附加和個人所得稅。一般來講，增值稅及附加和個人所得稅由賣家承擔，契稅由買家承擔，但實務卻是買家幾乎負擔了所有與交易相關的稅費。通常情況下，房屋屬性、房產證年限、住宅性質、是否首套、是否唯一都會影響到稅費計算。賣方如果是出售滿五唯一的房屋，則免征增值稅及附加和個人所得稅。

附：增值稅及附加、個稅、契稅納稅參照表

注：1.“普通住宅”是指建造的以滿足基本居住需要的民用住宅，普通住宅需要同時滿足以下三個條件，即住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米以內（含）以及單價未超過最高限或總價未超過最高限。

2.購買面積大于140平米的首套住房，按1.5%征收契稅，不按非普通住宅3%標準征收。

3.“滿五”是指以房產證出證日或契稅票出票日起算，時間滿五年；“唯一”則是指業主在該省份內，登記在房屋權屬登記系統里的只有這一套房子。

⑨ 物業交割：這個環節需要結清在物業交割之前產生的水電氣費、物業費、供暖費等

這筆錢在房產交易中占比很小，與繼承的財產價值相比可以忽略不計。如果是幾個繼承人共同出售房屋，可以由幾位繼承人分擔這筆費用。

⑩ 結匯：結匯手續費

有些海外華人有遺產變現后結匯的需要，此環節雖然會產生費用，但費用很低，不同銀行的結匯手續費也會有所差異，但金額也可以忽略不計。

綜上，房產繼承從被繼承人死亡至遺產轉入繼承人名下中涉及費用的環節主要就是上述的10個節點。這些環節中，有的費用是明碼標價不打折扣的，如鑒定費，有的是可以合理節約的，如訴訟費；有的由自己承擔，如公證認證費，有的由對方承擔，如契稅；有的金額較高，如律師費，有的可以忽略不計，如工本費?？傊?，在合理評估自己支付能力的同時，更要能合理預期自己的繼承權益，畢竟承擔費用只是必要條件，對繼承權益的預期收益才是我們的最終目的，兩者相比較，繼承權益遠大于要承擔的費用時，維護自己的繼承權益避免遭受無謂的損失是更明智的選擇。

律師介紹

王東紅律師，京師律所高級合伙人，京師律所家事法律事務部主任，北京市朝陽區律師協會律師事務所管理與發展指導委員會副秘書長，北京市公益法律服務與研究中心專家庫成員。

王東紅律師執業20年，積累了深厚的法律理論素養和豐富的實踐經驗。擅長處理婚姻糾紛、繼承糾紛、財產分割糾紛、子女撫養糾紛、婚姻債權債務糾紛、涉外家事糾紛、跨國家事糾紛、家庭事務及財產的法律規劃、風險防控及糾紛處理，致力于嘗試以調解、談判等無訟化方式推動家庭糾紛的快速解決，并取得了很好的社會效果。

京師律所家事法律事務部以“真誠、專業，溝通，協作”為價值觀，以“努力讓每一位當事人都能感受到公平、正義、溫暖與力量！讓法律光芒照亮每一個家庭！”為部門愿景。家事法律事務部致力于通過京師律所大平臺優勢，發揮團隊協作精神，圍繞客戶利益，為客戶提供最適宜的解決方案。